Entre novembro de 2025 e abril de 2026, os investidores estrangeiros responderam por 32% das compras de imóveis pequenos na Zona Sul do Rio de Janeiro. Este segmento, que inclui estúdios e apartamentos de um dormitório em áreas como Copacabana, Ipanema e Leblon, tem atraído principalmente compradores da Argentina, além de cidadãos de países como Inglaterra, Espanha, Suíça, França, Romênia e Nova Zelândia. No período, foram comercializadas 54 unidades, das quais 17 adquiridas por estrangeiros.
Anteriormente, o foco na demanda internacional estava concentrado em imóveis de alto padrão. No entanto, atualmente há maior interesse por unidades menores, mais acessíveis e próximas às regiões mais valorizadas, especialmente à orla marítima. Essa mudança acompanha o aumento do fluxo de turistas internacionais na cidade, que em 2025 recebeu quase 2 milhões de visitantes, representando um crescimento de 45,93% em relação ao ano anterior. Somente no primeiro trimestre de 2026, o Rio de Janeiro já registrou cerca de 884 mil desembarques internacionais, consolidando-se como a principal porta de entrada do país para turistas estrangeiros.
Especialistas do setor financeiro apontam que a procura por imóveis compactos em áreas consolidadas vem ganhando destaque como uma estratégia de investimento. A preferência por unidades menores, com localização privilegiada e demanda turística contínua, torna esses imóveis mais líquidos e potencialmente mais rentáveis, tanto na venda quanto na locação.
De acordo com André Caruso, CEO da Pilar Capital, o interesse internacional vai além do valor estético, focando na liquidez e na capacidade de gerar renda. Segundo ele, quando 32% das vendas desses imóveis nas regiões de Copacabana, Ipanema e Leblon são realizadas por compradores estrangeiros, o mercado passa a ser considerado altamente internacionalizado. Com o arrefecimento da demanda, a competição por unidades bem localizadas deve crescer, elevando os preços em áreas premium e chamando a atenção de investidores, incorporadoras e plataformas de crédito para projetos de menor porte voltados à locação de curta ou média temporada.
Essa tendência está condicionada a uma expansão dos lançamentos de imóveis compactos na cidade. Em 2025, o mercado carioca vendeu cerca de 25 mil unidades, um crescimento de 18,8% em relação a 2024 e o maior volume em seis anos. Mesmo com as altas de juros, a procura por imóveis de luxo e de tamanhos menores permanece forte em 2026, reforçando a percepção de oportunidades para investidores e empresas do setor, devido ao menor custo, maior liquidez e múltiplas possibilidades de uso dessas unidades.
Com o mercado limitado por terrenos escassos e forte presença do turismo, regiões como Copacabana, Ipanema e Leblon passam a concentrar uma parcela expressiva de compradores estrangeiros. Essa mudança reflete a formação de um perfil de investidor que busca imóveis em áreas de escassez, com potencial de valorização e renda estável no longo prazo.
O cenário macroeconômico, caracterizado por juros elevados e dificuldades de acesso ao crédito, tem levado investidores a procurar ativos que ofereçam proteção, liquidez e potencial de valorização patrimonial. Nesse contexto, imóveis compactos em áreas turísticas representam uma alternativa atrativa, sobretudo para estrangeiros que veem nesses ativos uma oportunidade de ganhos mesmo em um ambiente de instabilidade interna.
Por outro lado, os desafios para as construtoras permanecem. Limitações de terrenos disponíveis, custos elevados de construção e a necessidade de financiamento mais estruturado ainda representam obstáculos. André Caruso destaca que a presença de investidores internacionais sinaliza demandas reais do mercado, e que a localização privilegiada, fluxo turístico e percepção de valor de longo prazo na Zona Sul do Rio dificilmente podem ser replicados em outras regiões.
Ele finaliza enfatizando que essa dinâmica de mercado também abre espaço para estruturas de crédito imobiliário mais sofisticadas, menos dependentes do ritmo dos grandes bancos, refletindo a crescente importância desse tipo de investimento na cidade.
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